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Realistic Financial Model v1.55 — 正本（Source of Truth）
Paradise Garage / TOKYO MODERN SANCTUARY ProjectCONFIDENTIAL | 2026-04-28
0. 本書の位置づけ
本書は v1.55 時点における投資家提示の財務正本。3つの独立 AI レビューおよび 3者MTG の指摘（変動費抜け／営業利益率の非現実性／単一シナリオ依存／コスト項目の脱漏）を全面反映し、業界相場に整合した3シナリオモデルとして再構築。
全ての投資家フェイシング資料（lightpaper §VI / angel_funding_plan §V / pitch_a4 v1.2）は本書の数値を参照する。整合性に齟齬がある場合は本書が優先する。
旧 financial_model_v1.2.md（実質 v1.5 内容・¥4,312万・85%集客・1D込み）は本書により supersede。
1. 設計前提
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 想定キャパ | 週末最大 700名（青山想定の最大値）／木曜 200名 |
| 入場料体系 | 通常週末 ¥5,500 / Special ¥8,000 / 木曜 ¥3,000 / U-23 枠 ¥3,000（毎週・最大100名） |
| ドリンク制度 | 全ドリンク別注文制（1D込み廃止） ・バー単価 ¥1,000/杯 |
| 協賛収入 | タバコ年¥2,500万 + 酒年¥200万 = ¥2,700万/年（¥225万/月）・実事例ベース |
| 総初期投資 | ¥4億（+20%予備費 ¥8,000万 を内部承認上限） |
| 借入返済 | ¥4億 ÷ 84ヶ月 = ¥4,761,905/月 |
| 粗利率（バー） | 75%（原価25%） |
| 粗利率（エントランス・協賛・配信） | 100%相当 |
2. 3シナリオモデル
Scenario A: Conservative（Year 1 立上げ・60% 稼働）
事業立上げ初年度。集客が想定の60%まで落ち込んでも黒字維持できる下振れ耐性を示すシナリオ。
集客
- 週末: 700 × 60% = 420名
- 木曜: 200 × 50% = 100名
エントランス収益
| 区分 | 集客 | 月開催 | 単価 | 月額 |
|---|---|---|---|---|
| 木曜 | 100 | 4 | ¥3,000 | ¥120万 |
| 通常週末 | 420 | 6 | ¥5,500 | ¥1,386万 |
| Special Night | 420 | 2 | ¥8,000 | ¥672万 |
| 小計 | ¥2,178万 |
バー売上（¥1,000/杯）
| 区分 | 集客 | 杯数 | 月開催 | 月額 |
|---|---|---|---|---|
| 木曜 | 100 | 2 | 4 | ¥80万 |
| 通常週末 | 420 | 4 | 6 | ¥1,008万 |
| Special Night | 420 | 5 | 2 | ¥420万 |
| 小計 | ¥1,508万 |
その他収益
| 区分 | 月額 | 備考 |
|---|---|---|
| 協賛 | ¥150万 | タバコ獲得遅れ前提・酒のみフル |
| 昼営業・スタジオ | ¥0 | Year 1 未稼働 |
| 配信・IP | ¥0 | Year 1 未稼働 |
統合月商（Conservative）：¥3,836万 → ¥3,800万（丸め）
Scenario B: Management Case（Year 2-3・80% 稼働）★
定常化する Year 2-3。投資家提示・経営計画の中心軸とするシナリオ。
集客
- 週末: 700 × 80% = 560名
- 木曜: 200 × 65% = 130名
エントランス収益
| 区分 | 集客 | 月開催 | 単価 | 月額 |
|---|---|---|---|---|
| 木曜 | 130 | 4 | ¥3,000 | ¥156万 |
| 通常週末 | 560 | 6 | ¥5,500 | ¥1,848万 |
| Special Night | 560 | 2 | ¥8,000 | ¥896万 |
| 小計 | ¥2,900万 |
バー売上
| 区分 | 集客 | 杯数 | 月開催 | 月額 |
|---|---|---|---|---|
| 木曜 | 130 | 2 | 4 | ¥104万 |
| 通常週末 | 560 | 4 | 6 | ¥1,344万 |
| Special Night | 560 | 5 | 2 | ¥560万 |
| 小計 | ¥2,008万 |
その他収益
| 区分 | 月額 | 備考 |
|---|---|---|
| 協賛 | ¥225万 | フル契約稼働 |
| 昼営業・スタジオ | ¥125万 | Phase 2 部分稼働 |
| 配信・IP | ¥100万 | Year 2 開始 |
統合月商（Management Case）：¥5,358万 → ¥5,400万（丸め）★ 投資家提示の正本値
Scenario C: Upside（Year 3-7+ 定常・90%+ 稼働）
協賛拡大・配信本格化・スタジオ外販フル稼働。Year 7 完済後の最大化フェーズ。
集客
- 週末: 700 × 90% = 630名
- 木曜: 200 × 80% = 160名
エントランス収益
| 区分 | 集客 | 月開催 | 単価 | 月額 |
|---|---|---|---|---|
| 木曜 | 160 | 4 | ¥3,000 | ¥192万 |
| 通常週末 | 630 | 6 | ¥5,500 | ¥2,079万 |
| Special Night | 630 | 2 | ¥8,000 | ¥1,008万 |
| 小計 | ¥3,279万 |
バー売上
| 区分 | 集客 | 杯数 | 月開催 | 月額 |
|---|---|---|---|---|
| 木曜 | 160 | 2 | 4 | ¥128万 |
| 通常週末 | 630 | 4 | 6 | ¥1,512万 |
| Special Night | 630 | 5 | 2 | ¥630万 |
| 小計 | ¥2,270万 |
その他収益
| 区分 | 月額 | 備考 |
|---|---|---|
| 協賛 | ¥225万 | 拡張可能性 +¥25万 |
| 昼営業・スタジオ | ¥250万 | フル稼働 |
| 配信・IP | ¥400万 | Year 3 フル |
統合月商（Upside）：¥6,424万 → ¥6,400万（丸め）
3. 月次費用構造（変動費＋固定費）
3.1 変動費（シナリオ別）
| 項目 | Conservative | Management Case | Upside | 算定根拠 |
|---|---|---|---|---|
| バー原価（売上の25%） | ¥377万 | ¥502万 | ¥568万 | 業界標準 |
| DJ・出演料 | ¥350万 | ¥470万 | ¥600万 | Special招聘＋通常レジデント＋木曜 |
| 変動人件費（バーテン・ドア・PA・クローク・清掃） | ¥150万 | ¥250万 | ¥300万 | 営業日×人数×時給 |
| 広告宣伝・PR | ¥250万 | ¥150万 | ¥120万 | Year 1 最大投下→定常 |
| 決済手数料（2.5%）・消耗品 | ¥80万 | ¥100万 | ¥120万 | Stripe・POS・備品 |
| 変動費合計 | ¥1,207万 | ¥1,472万 | ¥1,708万 | |
| 変動費率（対月商） | 31.5% | 27.5% | 26.7% |
3.2 固定費（全シナリオ共通）
| 項目 | 月額 | 備考 |
|---|---|---|
| 家賃（中央値） | ¥625万 | 青山〜南青山 120-150坪・売上15%スライド or 固定 |
| GM・運営マネージャー（2名体制） | ¥150万 | 不在対応・リスク分散 |
| 役員報酬（HEYTA・Hisa・Taishi 計3名） | ¥150万 | 各¥50万・最低限 |
| 顧問料（弁護士・税理士・社労士） | ¥30万 | 風営法対応・労務・税務 |
| 音響メンテナンス | ¥30万 | 月次定期＋緊急対応積立 |
| JASRAC 著作権料 | ¥15万 | 包括契約 |
| 光熱費 | ¥60万 | 大型音響・冷暖房・冷蔵庫多数 |
| 通信・SaaS | ¥10万 | POS・予約・配信システム |
| 保険（営業・施設・労災） | ¥10万 | 業種別必須 |
| 修繕積立 | ¥30万 | 音響・照明・空調・床の経年劣化対応 |
| 減価償却【要精査】 | ¥292万 | 資産別分類試算（音響5年／防音内装15年／繰延3年） |
| セキュリティ・ドアスタッフ常勤 | ¥80万 | 風営法対応 |
| 固定費小計（除返済） | ¥1,482万 | |
| 借入返済（7年均等） | ¥476万 | ¥4億 ÷ 84ヶ月 |
| 固定費合計（含返済） | ¥1,958万 |
4. P&L サマリー（3シナリオ）
| 指標 | Conservative (Y1) | Management Case (Y2-3) ★ | Upside (Y3-7+) |
|---|---|---|---|
| 集客率 | 60% | 80% | 90%+ |
| 統合月商 | ¥3,800万 | ¥5,400万 | ¥6,400万 |
| 変動費 | ¥1,200万 | ¥1,500万 | ¥1,700万 |
| 粗利（限界利益） | ¥2,600万 | ¥3,900万 | ¥4,700万 |
| 固定費（除返済） | ¥1,482万 | ¥1,482万 | ¥1,482万 |
| 営業利益（返済前） | ¥1,100万 | ¥2,400万 | ¥3,200万 |
| 営業利益率 | 29% | 45% | 50% |
| 借入返済 | ¥476万 | ¥476万 | ¥476万 |
| 返済後手残り（月次） | ¥640万 | ¥1,940万 | ¥2,740万 |
| 返済後手残り（年次） | ¥7,700万 | ¥2.3億 | ¥3.3億 |
★ Management Case を投資家提示の正本値とする。
5. BEP（損益分岐）と財務目標
5.1 BEP 計算（限界利益率方式）
平均変動費率 = 28.5%（3シナリオ加重）
→ 平均限界利益率 = 71.5%
| BEP 区分 | 計算 | 値 |
|---|---|---|
| キャッシュ BEP（除返済） | ¥1,482万 ÷ 0.715 | ¥2,073万 |
| 会計 BEP（含返済） | ¥1,958万 ÷ 0.715 | ¥2,738万 |
5.2 BEP 余裕率
| シナリオ | 統合月商 | 含返済 BEP との余裕 |
|---|---|---|
| Conservative | ¥3,800万 | +39% |
| Management Case | ¥5,400万 | +97% |
| Upside | ¥6,400万 | +134% |
5.3 財務目標
BEP 余裕率 +59% 維持＝計画売上が BEP の約 1.6 倍ある水準を死守するという経営原則。
Management Case の +97% は、集客が想定の 51% まで落ちても赤字転落しない水準を意味する。
Conservative ですら +39% で含返済BEPを上回る——構造的な下振れ耐性を確保。
6. CAPEX & Use of Funds（¥4億の概算配分）
| 用途 | 金額 | 比率 |
|---|---|---|
| 物件取得・差入保証金 | ¥4,500万 | 11% |
| 内装・防音・空調・床荷重補強 | ¥6,000万 | 15% |
| 音響・照明・電源（世界最高峰のサウンドシステム） | ¥10,000万 | 25% |
| バー・厨房・什器設備 | ¥1,500万 | 4% |
| 設計・施工管理・許認可・法務 | ¥3,000万 | 8% |
| オープン前人件費・PR・マーケティング | ¥3,000万 | 8% |
| 運転資金（開業6ヶ月分） | ¥4,000万 | 10% |
| 予備費（CAPEX上振れ・必須20%） | ¥8,000万 | 20% |
| 合計 | ¥40,000万 | 100% |
実業者からの3社以上見積もりは Phase 1（2026 Q4 末）までに取得。CAPEX 上振れ時はデット拡大シナリオへ自動シフト。
7. 資本構造（β基準）
| ライン | 金額 | 構成比 | 性質 |
|---|---|---|---|
| エンジェル投資 | ¥1.7億 | 42.5% | Equity |
| メガバンク 文化インフラ融資 | ¥7,000万 | 17.5% | Debt |
| JFC 文化施設融資 | ¥3,000万 | 7.5% | Debt |
| Founder みなし自己資本（IP / 労務） | ¥2,000万 | 5% | Equity 相当 |
| 先行収益（プレオープン興行・予約金） | ¥1,000万 | 2.5% | Revenue |
| 事前売上（Tribute プロダクト・β基準） | ¥1.0億 | 25% | Presale Revenue |
| Total Target | ¥4.0億 | 100% | デット 25% |
補助金は調達計算から除外（採択時は全額バッファ）。協賛金（¥2,700万/年）は調達ではなく Year 1 からの固定営業収益として独立計上。
8. v1.2 → v1.55 主な変更（差分の理由）
| 項目 | 旧 v1.2（v1.5 ラベル） | 新 v1.55 | 理由 |
|---|---|---|---|
| 基本キャパ | 400名（β） | 700名（青山想定の最大値） | 3者MTG指摘・現実的なキャパに修正 |
| 集客率（基本） | 85% | 80%（Management Case） | より現実的な定常稼働率 |
| 入場料 | 木¥3,000 / 金土¥8,000（1D込） | 通常¥5,500 / Special¥8,000 / 木¥3,000 / U-23¥3,000（全ドリンク別） | 3者MTG指摘「1D込み廃止」「間口拡大」 |
| バー単価 | 1D込み | ¥1,000/杯（別注文制） | 客単価アップ・プレミアム導線 |
| 月次統合月商 | ¥4,312万 | ¥5,400万（MC） | キャパ拡大＋新収益源（U-23・配信）反映 |
| 変動費 | 未明示 | ¥1,500万（MC）— COGS・DJ・変動人件・宣伝・決済手数料 | 業界相場で完全反映 |
| 固定費 | ¥5,024,012（人件費のみ） | ¥1,482万（除返済・全項目展開） | 役員報酬・顧問料・修繕積立等を新規計上 |
| 営業利益率 | 44.7% | 45%（MC） | 同水準だが分母が拡大 |
| 営業利益（返済前） | ¥1,927万 | ¥2,400万（MC） | 同上 |
| 返済後手残り | ¥1,451万 | ¥1,940万（MC） | 同上 |
| BEP 余裕率 | +82%（B 基本） | +97%（MC・含返済BEP） | より厳密な計算式（限界利益率方式） |
| シナリオ枠組み | 集客率ベース（70/85/100%） | 事業フェーズベース（Y1立上げ／Y2-3定常／Y3-7+ Upside） | 投資家への期間軸での説得力強化 |
| Use of Funds | 未明示 | ¥4億の8区分 | 投資家 DD 必須項目 |
| Zone設計（RULE 03） | 本書に記載 | lightpaper §V に分離 | 本書は財務に集中 |
9. 関連ドキュメント
- 事業全体（Lightpaper v1.54）：whitepaper/lightpaper_v1.54.md
- エンジェル投資家向け詳細プラン：financial/angel_funding_plan_v1.1.md
- A4 3枚ピッチ（初回商談用）：financial/pitch_a4_v1.4.md
- 全シナリオ調達プラン（α/β/γ・補助金含む）：financial/funding_plan_v1.0.md
- Tribute Movement 詳細：business_plan/presale_plan_v1.1.md
- 旧財務モデル（supersede 済み）：financial/financial_model_v1.2.md
Realistic Financial Model v1.55 / Source of Truth / CONFIDENTIAL / 2026-04-28